SCPI SCI, quelle différence et quel choix pour vous ?

L’investissement immobilier indirect séduit de plus en plus les Français. En 2023, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont enregistré une collecte de plus de 8 milliards d’euros, selon l’ASPIM, témoignant d’un intérêt croissant pour ce type de placement (Source: ASPIM) . Face à la multitude d’options disponibles, un choix crucial se pose : SCPI ou SCI (Société Civile Immobilière) ?

Nombreux sont les investisseurs qui hésitent entre ces deux formes d’investissement immobilier mutualisé. Nous allons explorer les caractéristiques de chaque solution, leurs atouts et leurs limites, pour vous guider vers la décision la plus adaptée à votre situation en matière de fiscalité SCPI SCI .

Nous allons explorer les caractéristiques de chaque solution, leurs atouts et leurs limites, pour vous guider vers la décision la plus adaptée à votre situation. Pour ce faire, nous allons commencer par comprendre les fondamentaux de chaque type de société, ensuite nous comparerons les deux en détail, et enfin, nous examinerons à quel profil d’investisseur chaque option convient le mieux pour préparer sa SCPI retraite .

Comprendre les fondamentaux des SCPI et des SCI

Avant de plonger dans les comparaisons, il est essentiel de comprendre les bases de chaque type de placement. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) partagent le point commun d’être des véhicules d’investissement immobilier, mais leurs fonctionnements, leurs objectifs et leurs implications sont bien distincts. Nous allons explorer en détail ces deux approches pour vous fournir une base solide avant de passer à la comparaison de ce SCPI SCI comparaison .

Focus sur les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier)

Une SCPI est une société dont l’objet principal est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Elle collecte des fonds auprès d’investisseurs, appelés associés, pour acquérir un parc immobilier diversifié, généralement composé de bureaux, de commerces, de locaux d’activités, voire de logements. La gestion de ce parc est ensuite déléguée à une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). La SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe et de bénéficier d’une certaine diversification SCPI SCI .

Types de SCPI

Il existe principalement trois grandes catégories de SCPI, chacune ayant un objectif spécifique :

• SCPI de Rendement (ou SCPI de Distribution) : Elles visent à distribuer des revenus réguliers aux associés. Ces SCPI investissent majoritairement dans des actifs immobiliers générant des loyers stables, comme des bureaux (environ 45% des actifs SCPI), des commerces (environ 30%) ou des locaux d’activités, selon les données de l’IEIF (Source: IEIF) . Le taux de distribution moyen des SCPI de rendement en 2023 s’est élevé à 4,5% (Source: ASPIM).
• SCPI Fiscales : Elles ont pour objectif de procurer des avantages fiscaux aux investisseurs, grâce à des dispositifs tels que le Pinel (investissement dans des logements neufs), le Malraux (rénovation d’immeubles anciens), ou le Déficit Foncier (travaux de rénovation dans des immeubles anciens). Les avantages fiscaux sont soumis à des conditions et des plafonds spécifiques, définis par la loi. Il est important de consulter un conseiller fiscal pour évaluer l’opportunité de ce type de SCPI.
• SCPI de Plus-value (ou SCPI de Capitalisation) : Elles privilégient la valorisation du capital à long terme. Ces SCPI investissent dans des actifs immobiliers ayant un potentiel de plus-value important, en misant sur des secteurs porteurs ou des zones géographiques en développement. La distribution de revenus est généralement plus faible que pour les SCPI de rendement. L’objectif est de revendre les parts à un prix plus élevé à terme.

Fonctionnement concret

L’investissement en SCPI est relativement simple et accessible. Voici les étapes clés :

• Acquisition des parts : Vous pouvez acquérir des parts de SCPI au comptant, à crédit, ou via un contrat d’assurance-vie. Le prix d’une part varie en fonction de la SCPI et de son marché secondaire. L’investissement minimum est généralement de quelques centaines d’euros. Avant d’acheter, il est crucial d’analyser le Document d’Information Clé (DIC) de la SCPI.
• Gestion et distribution des revenus : La société de gestion se charge de la gestion du parc immobilier, de la collecte des loyers, du paiement des charges, et de la distribution des revenus aux associés. La fréquence des distributions est généralement trimestrielle. Les revenus perçus sont imposables comme des revenus fonciers.
• Revente des parts : Les parts de SCPI peuvent être cédées sur le marché secondaire, qui est organisé par la société de gestion. Le prix de revente peut être supérieur ou inférieur au prix d’achat, en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la performance de la SCPI. La notion de « prix d’exécution » est importante à comprendre, car elle représente le prix auquel la transaction est réellement réalisée. Il est essentiel de se renseigner sur la liquidité du marché secondaire avant d’investir.
  Risques : Investir en SCPI comporte des risques, notamment le risque de perte en capital, le risque de baisse des revenus, et le risque de liquidité (difficulté à revendre les parts). Il est crucial de diversifier son portefeuille et de ne pas investir toutes ses économies dans une seule SCPI.

Focus sur les SCI (sociétés civiles immobilières)

Une SCI est une société créée dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement aux SCPI, la SCI est souvent constituée entre membres d’une même famille, ce qui lui confère une dimension plus patrimoniale et successorale. Elle permet de faciliter la transmission de biens immobiliers, d’éviter l’indivision, et d’organiser la gestion d’un patrimoine immobilier familial. C’est un outil privilégié pour la SCI transmission patrimoine .

Types de SCI

Il existe plusieurs types de SCI, adaptés à différents objectifs :

• SCI Familiale : Elle est constituée entre membres d’une même famille (parents, enfants, conjoints) pour faciliter la transmission de patrimoine et éviter les inconvénients de l’indivision. Elle offre des avantages en termes de succession, de gestion des conflits potentiels, et de protection du patrimoine familial. Elle permet notamment de bénéficier d’abattements fiscaux sur les donations.
• SCI de Gestion : Elle est créée pour simplifier la gestion locative d’un bien ou d’un ensemble de biens. Elle permet de centraliser la gestion, de faciliter les démarches administratives, et potentiellement d’optimiser la fiscalité.
• SCI d’Attribution : (moins courante) Elle a pour objectif l’acquisition d’un immeuble en vue de sa division et de son attribution aux associés.

Fonctionnement concret

La création et la gestion d’une SCI impliquent plusieurs étapes :

• Création de la SCI : La création d’une SCI nécessite des formalités juridiques, telles que la rédaction des statuts, l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), et la nomination du gérant. Le coût de création varie entre 500€ et 2000€ selon LegalPlace.fr (Source: LegalPlace) .
• Apport des biens : Les associés peuvent apporter des biens immobiliers à la SCI, soit en nature (le bien lui-même), soit en numéraire (de l’argent). L’apport en nature doit faire l’objet d’une évaluation par un commissaire aux apports si la valeur du bien dépasse un certain seuil.
• Gestion et distribution des revenus : Le gérant de la SCI est responsable de la gestion des biens, de la perception des loyers, du paiement des charges, et de la distribution des bénéfices aux associés, conformément aux statuts. La gestion peut être plus chronophage qu’un investissement en SCPI.
• Transmission des parts : La transmission des parts de SCI est soumise à des droits d’enregistrement. Il est important de prévoir une clause d’agrément dans les statuts, qui permet de contrôler l’entrée de nouveaux associés dans la SCI. Cette clause peut rendre la revente des parts plus difficile.
  Risques : La SCI comporte des risques, notamment le risque de conflits entre associés, le risque de responsabilité du gérant, et le risque de difficulté à revendre les parts. Il est crucial de bien rédiger les statuts et de choisir un gérant compétent.

SCPI vs SCI : les différences clés

Maintenant que nous avons posé les bases, il est temps de comparer les SCPI et les SCI sur différents aspects. Cette comparaison vous permettra de mieux cerner les forces et les faiblesses de chaque type d’investissement, et de déterminer lequel correspond le mieux à vos priorités et à votre situation personnelle en vue de diversifier votre portefeuille SCPI SCI .

Objet social et finalité de l’investissement

La finalité de l’investissement diffère grandement entre les deux :

• SCPI : Placement passif axé sur la diversification et la génération de revenus réguliers. La gestion est entièrement déléguée à la société de gestion, avec un focus sur la performance globale du parc immobilier.
• SCI : Placement souvent plus actif, orienté vers la gestion personnalisée du patrimoine et la transmission. Les associés ont un contrôle direct sur les biens et peuvent adapter la stratégie aux besoins spécifiques de la famille.

Niveau de contrôle et de gestion

Le contrôle exercé par l’investisseur est un élément distinctif majeur :

• SCPI : Contrôle limité à l’assemblée générale des associés, où les décisions importantes sont prises collectivement. La gestion quotidienne est déléguée à la société de gestion.
• SCI : Contrôle direct des associés, qui participent activement aux décisions stratégiques et opérationnelles. Le gérant, souvent un associé, assure la gestion courante.

Liquidité et revente des parts

La facilité à céder ses parts est un facteur crucial à considérer :

• SCPI : Marché secondaire organisé, mais la liquidité peut varier en fonction de la SCPI. Des délais de revente peuvent exister, en particulier pour les SCPI les moins populaires.
• SCI : Cession des parts plus complexe, car elle nécessite de trouver un acquéreur et de respecter les clauses d’agrément des statuts.

Fiscalité

Les régimes fiscaux applicables aux SCPI et SCI présentent des particularités :

• SCPI : Imposition des revenus fonciers (régime réel ou micro-foncier) pour les SCPI de rendement. Les plus-values immobilières réalisées lors de la revente des parts sont également imposées. Les SCPI fiscales bénéficient de régimes spécifiques (Pinel, Malraux, Déficit Foncier) permettant de réduire son impôt sur le revenu.
• SCI : Transparence fiscale (imposition des bénéfices au niveau des associés selon leur propre régime fiscal). Possibilité d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut être avantageux dans certains cas, notamment pour la constitution d’une trésorerie. La fiscalité des donations et successions est un élément important à prendre en compte dans le cadre d’une SCI familiale.

Complexité administrative et juridique

La complexité de gestion est un facteur à ne pas négliger :

• SCPI : Gestion simplifiée, car l’investisseur n’a pas de formalités administratives à gérer.
• SCI : Formalités de création, obligations comptables et déclaratives, gestion des assemblées générales, modifications statutaires. La gestion d’une SCI est plus contraignante qu’un placement en SCPI.

Coût

Les coûts liés à chaque type d’investissement sont à comparer attentivement :

• SCPI : Frais de souscription (pouvant atteindre 10%), frais de gestion annuels, frais de cession.
• SCI : Frais de création, frais de tenue de comptabilité, frais de notaire (apport de biens), potentiels frais de cession.

Quel choix pour quel investisseur ?

Après avoir analysé les différences clés, il est temps de déterminer quel type d’investissement convient le mieux à chaque profil d’investisseur. Le choix entre SCPI et SCI dépendra de vos objectifs, de vos connaissances, de votre capital, de votre tolérance au risque, et de votre implication souhaitée dans la gestion du patrimoine et de votre projet de SCPI retraite .

SCPI : le profil idéal de l’investisseur

La SCPI est particulièrement adaptée si :

• Objectifs : Vous recherchez des revenus complémentaires réguliers, une diversification de votre patrimoine, un placement passif, et un horizon long terme.
• Connaissances : Vous n’avez pas de compétences spécifiques en immobilier.
• Capital : Vous disposez d’un capital accessible, même relativement faible.
• Tolérance au risque : Vous avez une tolérance au risque modérée (risque de perte en capital, risque de baisse des revenus).
• Exemples concrets : Jeune actif souhaitant se constituer un complément de revenus pour sa retraite, retraité cherchant à percevoir des revenus réguliers, investisseur souhaitant diversifier son portefeuille.

SCI : le profil idéal de l’investisseur

La SCI est un choix pertinent si :

• Objectifs : Vous visez la transmission de patrimoine, la gestion familiale, le contrôle direct sur les biens, l’optimisation fiscale, ou la réalisation d’un projet immobilier spécifique.
• Connaissances : Vous avez des notions de gestion immobilière, des connaissances juridiques et fiscales.
• Capital : Vous disposez d’un capital plus important, nécessaire pour l’apport ou l’acquisition de biens.
• Tolérance au risque : Votre tolérance au risque est variable, en fonction des biens détenus et de la stratégie de gestion.
• Exemples concrets : Parents souhaitant anticiper leur succession, famille souhaitant gérer un patrimoine immobilier commun, investisseurs souhaitant réaliser un projet immobilier spécifique (colocation, location saisonnière).

Tableau comparatif synthétique : SCPI vs SCI

Caractéristique	SCPI	SCI
Objectifs	Revenus, Diversification, Investissement passif	Transmission, Gestion familiale, Contrôle direct
Contrôle	Limité (Assemblée générale)	Direct (Associés)
Liquidité	Marché secondaire (variable)	Faible (Cession complexe)
Fiscalité	Revenus fonciers, Plus-values	Transparence fiscale, IS possible
Complexité	Simple	Complexe (Création, Gestion)
Coût	Frais de souscription, Gestion, Cession	Frais de création, Comptabilité, Notaire

Idée originale : combiner SCPI et SCI ?

Il est tout à fait possible de recourir aux deux à la fois. Cette stratégie peut offrir certains avantages, notamment en termes de diversification et d’optimisation de votre gestion patrimoniale globale. Par exemple, une SCI peut être créée pour acquérir des parts de SCPI, ce qui permet de mutualiser les revenus fonciers et de faciliter la transmission des parts de la SCI aux héritiers. Cependant, cette approche complexifie la gestion et nécessite une analyse approfondie des implications fiscales et juridiques. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour mettre en place une telle stratégie.

SCPI	SCI
Valeur moyenne d’une part de SCPI: Environ 1 000 € (Source: MeilleureSCPI.com)	Frais de création d’une SCI: Entre 500 € et 2 000 € (Source: LegalPlace.fr)
Taux de distribution moyen des SCPI en 2023: 4,5% (Source: ASPIM)	Nombre de SCI créées chaque année en France: Plus de 50 000 (Estimation)
Frais de gestion annuels des SCPI: Environ 8% à 12% des loyers (Source: France SCPI)	Durée de vie moyenne d’une SCI familiale: Plus de 20 ans (Estimation)

Faire le bon choix pour votre investissement immobilier

Le choix entre SCPI et SCI n’est pas une décision à prendre à la légère. Il dépend de vos objectifs personnels, de votre profil d’investisseur et de votre implication souhaitée dans la gestion de votre patrimoine immobilier. Les SCPI offrent une solution simple et diversifiée pour percevoir des revenus complémentaires, tandis que les SCI permettent une gestion plus active et une transmission facilitée du patrimoine familial. N’oubliez pas d’analyser les risques SCPI SCI avant de prendre une décision.

Avant de prendre une décision, il est crucial de définir clairement vos objectifs et votre profil d’investisseur. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de professionnels (conseillers en gestion de patrimoine, notaires) pour obtenir des conseils personnalisés et adaptés à votre situation. Le marché des SCPI et des SCI est en constante évolution, avec l’émergence de nouvelles tendances (SCPI ISR, SCI à impact). Il est donc essentiel de suivre l’actualité pour prendre des décisions éclairées et optimiser votre stratégie d’ investir SCPI SCI .