Le dispositif Malraux : un outil pour la protection du patrimoine immobilier français

dispositif Malraux

Publié le : 17 août 20227 mins de lecture

Les amoureux des vieilles pierres et désireux de se constituer un patrimoine immobilier remarquable seront séduits par la loi Malraux. Ce texte paru au début des années soixante vous permet en effet de faire restaurer de vieux bâtiments et de les mettre en valeur tout en profitant d’une réduction d’impôt. Cette loi a favorisé la préservation de trésors architecturaux chargés d’histoire tout en optimisant l’offre locative.

Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?

La loi Malraux en vigueur depuis le 04 août 1962, porte le nom de son initiateur, André Malraux, écrivain et homme politique français, soucieux d’aménager les espaces urbains tout en ajoutant une réglementation particulière relative à la protection du patrimoine architectural. Cette loi a donné son nom à un dispositif visant à faciliter la restauration des biens immobiliers historiques: le dispositif Malraux. Ce dernier offre par ailleurs une fiscalité attractive pour les propriétaires souhaitant investir mais qui devront en contrepartie procéder à la rénovation totale du bien acquis. Grâce à cette loi, la restauration immobilière des centres historiques des plus belles villes de France s’est considérablement accélérée. Les biens éligibles au programme Malraux sont pour la plupart situés en centre-ville. La loi a ainsi donné naissance à ce que l’on appelle les secteurs sauvegardés. Ils ont été créés pour conserver et valoriser la richesse du patrimoine bâti ancien face aux projets urbanistiques menaçant la disparition progressive des villes traditionnelles. Ces secteurs pour mériter l’appellation de secteurs sauvegardés doivent présenter un cachet historique, esthétique ou justifier d’un caractère nécessitant leur conservation. Ces zones bien délimitées font naturellement l’objet d’une règlementation spécifique au regard de la construction, de l’aménagement ou de la transformation du bâti qui doit respecter les qualités architecturales et historiques de l’existant.

De nombreux sites ont été sauvés…

Les premières mesures de sauvegarde du patrimoine français induites par la Loi de 1962 ont permis de préserver l’authenticité de quartiers comme le Marais à Paris, le vieux Lyon en 1964, la ville de Saint-Emilion en Gironde en 1986 ou encore Sarlat-la-Canéda en 1989 qui couvre plus de 10 hectares. Fin 2012, la France comptait déjà 102 secteurs sauvegardés dans plus d’une centaine de villes françaises.

Un avantage fiscal intéressant sous condition locative

Le mécanisme Malraux s’adresse aux contribuables les plus lourdement imposés, capables financièrement d’investir dans l immobilier nécessitant souvent de lourds travaux et à prendre en charge la rénovation intégrale du bien acquis. Une autorisation spéciale auprès du Préfet (ASP) est obligatoire avant de démarrer les travaux. La réhabilitation du bâti confère un avantage fiscal au propriétaire sous réserve d’un engagement à louer le bien pendant 9 ans au titre de résidence principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, à un de ses ascendants ou descendants. La location doit s’effectuer dans les 12 mois après la fin des travaux. Ce qu’il faut savoir : contrairement à d’autres lois de défiscalisation immobilière, la location en programme Malraux n’est pas plafonnée. Le propriétaire est donc libre d’appliquer le montant de loyer qu’il souhaite. Si vous réalisez un investissement immobilier et remplissez les conditions exigées par le programme vous bénéficiez d’une défiscalisation égale à :

  • 22 % des dépenses engagées pour les travaux si l’immeuble rénové se situe dans un site patrimonial remarquable (SPR) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture du patrimoine (AVAP)
  • 30 % du montant des dépenses engagées pour les travaux si l’immeuble rénové se situe dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers anciens dégradés ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU).

La somme totale pour les travaux est plafonnée à 400 000 € et la défiscalisation s’étale sur une période maximum de 4 ans. L’excédent de la réduction d’impôt de la première année peut être reporté sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. A titre d’exemple, vous réalisez un investissement à hauteur de 300 000 € dans un immeuble situé dans un secteur sauvegardé avec des travaux dont le montant s’élève à 200 000 €. Votre réduction d’impôt sera de : 30 % x 200 000 € = 60 000 €. Vous aurez la possibilité d’étaler cette aide fiscale sur 4 ans, à raison de 15 000 € par an.

Optimisez votre investissement avec un simulateur Malraux

Vous pouvez optimiser votre investissement immobilier en utilisant un outil de simulation qui vous indique votre taux d’imposition pour l’année, votre tranche marginale d’imposition, le montant de l’épargne à réaliser… Pour réaliser ce calcul les futurs investisseurs doivent entrer dans le simulateur un certain nombre d’information comme leur situation maritale, le nombre de parts fiscales dont ils bénéficient, leurs revenus annuels et leurs revenus fonciers nets, ainsi que la valeur du bien.

Un dispositif rigoureusement encadré

L’avantage fiscal offert par ce dispositif est certes très intéressant mais pour en profiter il convient de respecter des règles relativement contraignantes. Lorsque l’on souhaite devenir rentier grâce à l’immobilier à travers ce type d’opération, il est souvent recommandé de se faire accompagner par un professionnel en gestion de patrimoine. En effet, le dispositif fiscal s’applique seulement si les conditions suivantes sont respectées :

  • Les travaux de restauration sont effectués sur des immeubles historiques ou des biens situés dans des quartiers anciens dégradés ou dans des sites patrimoniaux remarquables (ou SPR). Avant de vous décider, vérifiez que le secteur choisi pour votre investissement est éligible au dispositif.
  • Le chantier doit être suivi par un Architecte des Bâtiments de France.
  • Les chantiers réalisés concernent uniquement des réparations, des travaux d’entretien et d’amélioration, des réfections de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logements entiers…

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