Vous avez fait trois simulations de prêt immobilier ce mois-ci. Trois résultats différents. Le premier vous annonçait 220 000 €, le deuxième 245 000 €, le troisième 280 000 €. Le point commun entre ces outils ? Aucun ne vous a clairement expliqué comment votre PTZ s’articulait avec le reste du financement. J’accompagne des primo-accédants depuis plusieurs années, et je constate que cette confusion génère des mois perdus à visiter des biens hors budget — ou pire, à sous-estimer sa capacité réelle. Pretto fait partie des simulateurs qui intègrent automatiquement le PTZ dans le calcul global, mais avant de lancer n’importe quel outil, vous devez comprendre la mécanique. C’est ce que nous allons décortiquer.
L’essentiel sur le PTZ en simulation : 4 points clés
- Le PTZ s’ajoute à votre prêt principal mais ne modifie pas le calcul du taux d’endettement pendant le différé
- Vérifiez votre éligibilité AVANT de simuler (plafonds ressources + zone géographique)
- Simulez d’abord SANS PTZ pour connaître votre capacité de base, puis AVEC pour voir l’effet de levier
- Le différé de remboursement peut créer une hausse de mensualités surprise : anticipez-la
Pourquoi votre simulation sans PTZ vous induit en erreur
Je ne vais pas vous mentir : la plupart des simulateurs gratuits calculent votre capacité d’emprunt comme si le PTZ n’existait pas. Vous obtenez un montant, vous vous projetez, puis vous découvrez — souvent trop tard — que ce chiffre ne reflète ni votre budget réel, ni vos futures mensualités.
50%
Part du prix d’achat finançable par PTZ en zone tendue (A/A bis/B1)
Le problème central tient en deux mots : le différé. Le PTZ vous permet de ne pas rembourser ce prêt pendant 5, 10 ou 15 ans selon vos revenus. Pendant cette période, seul votre prêt principal génère des mensualités. Mais à la fin du différé ? Vos mensualités augmentent brutalement. Dans mon accompagnement de primo-accédants en Île-de-France, je constate régulièrement que cette hausse de 200 à 400 € par mois n’est pas anticipée. Ce constat est limité à mon périmètre d’observation et peut varier selon la durée du différé et la proportion du PTZ dans le montage.
Pour comprendre l’impact réel du TAEG d’un crédit immobilier combiné au PTZ, il faut visualiser les scénarios. Voici ce que donnent les trois options de différé sur un même projet.
| Type de différé | Mensualités années 1-5 | Mensualités après différé | Budget total accessible |
|---|---|---|---|
| Différé total 15 ans | 850 € | 1 180 € | 280 000 € |
| Différé partiel 10 ans | 920 € | 1 050 € | 265 000 € |
| Sans différé | 1 020 € | 1 020 € | 240 000 € |
Ces chiffres correspondent à un couple avec 4 500 € de revenus nets mensuels, 30 000 € d’apport, en zone B1. Le différé total maximise le budget immédiat, mais attention à la marche de 330 € à la fin de la période. C’est là que beaucoup de dossiers déraillent.
Intégrer le PTZ dans votre simulation : la méthode en 4 étapes
Soyons clairs : il ne suffit pas d’additionner le montant PTZ à votre capacité d’emprunt classique. Le montage doit respecter les règles HCSF — taux d’endettement plafonné à 35 %, durée maximale de 25 ans. Voici comment procéder dans le bon ordre.
Vérifiez votre éligibilité PTZ avant toute simulation
Première étape non négociable. Si vous n’êtes pas éligible, tout calcul intégrant le PTZ est faux. Les critères 2026 sont stricts. Selon les plafonds 2026 détaillés, les seuils de revenus varient fortement : 37 000 € en zone A bis pour une personne seule, 27 000 € en zone B1, 24 000 € en zones B2 et C. Le revenu retenu correspond au revenu fiscal de référence N-2 — pour un achat en 2026, c’est votre avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 qui compte.
Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 et étendu aux zones B2 et C pour le neuf depuis avril 2025, conformément au décret n° 2025-299. Les maisons individuelles neuves sont désormais éligibles dans toutes les zones.
Calculez votre capacité d’emprunt hors PTZ
Je recommande toujours de simuler SANS le PTZ d’abord, puis AVEC. Ça permet de visualiser l’effet de levier réel. Votre capacité de base se calcule selon la formule : (revenus nets – charges existantes) × 35 %. Sur 4 500 € de revenus nets sans charges, cela donne environ 1 575 € de mensualité maximale, soit environ 235 000 € sur 20 ans à un taux de 3,5 %.
L’erreur la plus fréquente que je rencontre ? L’oubli de l’assurance emprunteur dans le calcul. Les 35 % du HCSF incluent l’assurance, pas seulement le capital et les intérêts. Sur un emprunt de 200 000 €, comptez 50 à 100 € de plus par mois selon votre âge et votre profil santé.
Ajoutez le PTZ et recalculez le montage global
Une fois votre capacité de base établie, intégrez le PTZ. La quotité finançable atteint jusqu’à 50 % du prix en zone tendue, 40 % dans les autres zones. Sur un bien à 250 000 € en zone B1, cela représente potentiellement 100 000 € de PTZ — soit 100 000 € sans intérêts à rembourser.
Cas concret : Camille et Thomas, zone B1
J’ai accompagné ce couple de 29 et 31 ans, tous deux en CDI, l’an dernier. Leur simulation initiale sans PTZ donnait un budget de 220 000 €. Ils cherchaient des biens à 250 000 € minimum — et s’épuisaient sur des visites hors budget. La confusion venait de leur incompréhension du mécanisme : ils pensaient que le PTZ s’ajoutait simplement au budget sans modifier les mensualités. Après simulation globale intégrant un PTZ de 40 000 € et un prêt principal de 195 000 € sur 25 ans, leur budget réel atteignait 280 000 € avec des mensualités conformes aux 35 %. Ils ont signé trois mois plus tard.
Avant de lancer votre simulation PTZ : 6 vérifications
-
Revenus N-2 du foyer fiscal calculés (avis d’imposition 2024) -
Zone géographique du bien ciblé identifiée (A/A bis/B1/B2/C) -
Statut primo-accédant vérifié (pas propriétaire de résidence principale depuis 2 ans) -
Montant d’apport personnel disponible connu -
Charges mensuelles actuelles listées (crédits en cours, pensions) -
Type de bien ciblé défini (neuf, ancien avec travaux, BBC)
Simuler votre PTZ avec Pretto : ce que l’outil calcule pour vous
Le problème récurrent des simulateurs classiques ? Ils vous demandent de jongler entre un outil PTZ et un outil de prêt standard, puis de reconstituer vous-même le puzzle. Pretto prend le contre-pied de cette approche en intégrant automatiquement le PTZ dans le calcul global de financement.
Concrètement, le simulateur Pretto applique les règles HCSF — taux d’endettement de 35 %, durée maximale de 25 ans, taux d’usure — et intègre le mécanisme de différé du PTZ dans le calcul des mensualités. Vous renseignez vos revenus mensuels nets, vous choisissez la durée d’emprunt souhaitée, et l’outil calcule automatiquement le montant empruntable en tenant compte du PTZ si vous y êtes éligible. Le résultat affiche une mensualité réaliste sur toute la durée du prêt, pas seulement pendant la période de différé.
Les Plus
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Calcul unique incluant PTZ + prêt principal -
Mensualités réalistes sur toute la durée -
Conformité automatique aux règles HCSF
Les Moins
-
Nécessite de connaître ses revenus N-2 -
Résultats indicatifs avant validation bancaire
Une fois la simulation effectuée via Pretto, vous pouvez obtenir une attestation de financement gratuite. Ce document crédibilise vos offres d’achat auprès des vendeurs — particulièrement utile dans les marchés tendus où les biens partent vite. L’accompagnement par un courtier expert permet ensuite d’affiner le montage PTZ + prêt principal selon les spécificités de votre situation.
Les 3 erreurs qui faussent 80% des simulations avec PTZ
Sur les dossiers que j’accompagne, trois erreurs reviennent systématiquement. Elles expliquent pourquoi tant de primo-accédants obtiennent des résultats incohérents entre leurs simulations et l’offre bancaire finale.
L’erreur qui fausse 80% des simulations primo-accédants
Oublier l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’endettement. Les 35 % du HCSF incluent TOUT : capital, intérêts, ET assurance. Une simulation qui affiche 35 % pile sans intégrer l’assurance vous promet un refus bancaire.
Deuxième piège : confondre budget d’achat et capacité d’emprunt. Votre capacité d’emprunt n’inclut pas les frais de notaire (7-8 % dans l’ancien), ni les frais de garantie, ni les éventuels travaux. Sur un bien à 250 000 €, comptez 20 000 € de frais annexes minimum.
Affirmation : Le PTZ ne compte pas dans le calcul du taux d’endettement
Réalité : C’est vrai uniquement pendant la période de différé. Dès que le remboursement du PTZ commence, il s’ajoute à vos mensualités et impacte votre taux d’endettement. La banque anticipe cette hausse dans son analyse de risque.
Troisième erreur : négliger le délai entre simulation et offre bancaire. Sur les dossiers que j’accompagne, le parcours type suit ce calendrier : simulation éligibilité PTZ à J+0, simulation financement global sous 3 jours, attestation de financement sous 7 jours, et offre bancaire entre 45 et 60 jours après constitution du dossier complet. Les taux peuvent évoluer entre-temps — prévoyez une marge dans votre budget.
Pour affiner votre simulation avec les taux actualisés, notre comparateur de crédit immobilier vous permet de confronter plusieurs offres avant de vous engager.
Vos questions sur le PTZ et la simulation de financement
Le PTZ compte-t-il dans le calcul du taux d’endettement à 35 % ?
Pendant la période de différé (5, 10 ou 15 ans selon vos revenus), le PTZ ne génère pas de mensualités et n’impacte pas votre taux d’endettement courant. En revanche, la banque anticipe la hausse future des mensualités dans son analyse de risque. À la fin du différé, le remboursement du PTZ s’ajoute à vos charges et compte dans le calcul.
Puis-je cumuler le PTZ avec un prêt Action Logement ?
Oui, le PTZ est cumulable avec le prêt Action Logement (ex-1 % patronal), le prêt épargne logement (PEL), et certaines aides locales. Le cumul de plusieurs prêts aidés peut complexifier le montage — faites vérifier la faisabilité par un courtier avant de vous engager.
Que se passe-t-il si je ne suis plus éligible au PTZ après ma simulation ?
L’éligibilité est vérifiée au moment du déblocage des fonds, pas au moment de la simulation. Si vos revenus augmentent ou si vous devenez propriétaire avant la signature, vous perdez le bénéfice du PTZ. Dans ce cas, votre plan de financement doit être recalculé avec un prêt classique à la place.
Comment savoir dans quelle zone PTZ se trouve mon futur bien ?
Le zonage PTZ (A bis, A, B1, B2, C) est défini par commune. Vous pouvez le vérifier sur le site service-public.fr ou via le simulateur de l’ANIL. Les grandes métropoles sont généralement en zone A ou A bis, les villes moyennes en B1, les zones rurales en B2 ou C.
Le PTZ est-il vraiment sans intérêts ni frais cachés ?
Le PTZ ne génère aucun intérêt — c’est son principe. Pas de frais de dossier non plus. En revanche, vous devrez souscrire une assurance emprunteur couvrant l’ensemble de vos prêts, PTZ inclus. Cette assurance a un coût mensuel qui s’ajoute à vos charges.
La prochaine étape pour vous
Votre plan d’action immédiat
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Récupérez votre avis d’imposition 2024 et calculez votre revenu fiscal de référence -
Identifiez la zone géographique de votre secteur de recherche -
Lancez une simulation SANS PTZ pour établir votre capacité de base -
Relancez une simulation AVEC PTZ intégré pour visualiser l’effet de levier -
Demandez une attestation de financement avant de visiter des biens
Votre simulation n’est qu’un point de départ. La vraie question à vous poser maintenant : êtes-vous prêt à supporter la hausse de mensualité à la fin du différé PTZ ? Si la réponse vous fait hésiter, simulez avec un différé plus court — vous perdrez un peu de budget immédiat, mais vous dormirez mieux dans dix ans.
Limites de cette simulation et précautions
- Les montants PTZ et critères d’éligibilité évoluent chaque année — vérifiez les plafonds 2026 en vigueur sur service-public.fr
- Une simulation en ligne ne remplace pas l’étude de faisabilité bancaire qui intègre votre situation complète
- Les taux affichés sont indicatifs et varient selon votre profil, la banque et la conjoncture
Risques à anticiper : refus bancaire si taux d’endettement mal calculé, perte du PTZ si conditions non maintenues jusqu’au déblocage, surestimation du budget si frais annexes non intégrés.
Consultez un courtier en crédit immobilier ou conseiller bancaire spécialisé avant tout engagement.